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专家:今年楼价慎言“涨”
2014-01-10 10:08:00 来源:清远日报 作者: 【 】 浏览:3621次 评论:0

  2013涨势已定

  楼价会涨吗?这是在已过去的2013年年初时最受关注的“新年猜想”之一。一年过去了,无论从全国还是北上广深等一线城市的成交来看,量价齐升已既成事实。

  据《广州日报》报道,根据国家统计局发布的2013年11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%。面对一线城市楼价上涨的压力,住房和城乡建设部部长姜伟新忍不住发话:“北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市,要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。”政策“从严”之下的2014年,楼价又将何去何从?业界人士尽管观点不一,但存在的共识是:房价将继续在高位运行。就成交量而言,预计2014年的同比增速将有所放缓,广州住宅价格依然稳中有升。

  年初成交放缓下半年反弹

  合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江预测,2014年年初商品住宅成交或会减缓。

  黎文江表示,由于大多数开发商2013年业绩好,资金充裕,因此2014年年初不会降价出货,但房价涨幅或会收窄。在强劲需求及土地、劳动力高成本推动下,预计商品住宅成交量价在2014年下半年将会快速反弹。新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变,但长效机制真正建立需要数年时间,在长效机制真正起作用之前,楼市调控难放松,限购限贷等政策依旧。

  黎文江指出,美国QE3开始退出,对全球金融的影响存在很大不确定性,我国为防范金融风险,需要抑制资产价格(包括房价和地价)过快上涨,避免泡沫放大。2014年国内银根不会有太大放松机会,存款利率上浮空间有可能进一步打开,除非政府加以管制,否则房贷实际执行利率将继续保持在高位。至于房地产税能否真正施行,黎文江认为,这需要达成多个前提条件,包括构建信息平台、实现信息共享、相关立法、推进实施等,这些都需要耗费较长时间,2014年不会施行。他坚持认为,“限购、限贷”仍将持续,“限发、限价、限签”等“本土政策”有可能区域性、结构性退出。

  在商业地产领域,展望2014年,体验式消费场所的购物中心商铺,还有社区街铺,都能够化解网购的影响,仍是投资者的最佳选择。

  对今年楼市不宜太乐观

  去年的楼市统计数据在限售、限价、限签等行政手段压制下,出现部分时期数据失真的情况,导致难以了解市场全貌。但从成交量来看,去年的成交还是相当不错的,但如果楼价按照真实的水平发展,却又会导致很多买家实际上无法承受这样的楼价。也就是说,今年楼市是否还能保持这样的成交量很难说。针对不限购产品的投资型需求估计还是会比较旺盛。但是受限的住宅产品价格会受到市场的调节,去年年底不少住宅产品开始降价促销,今年如果开发量保持去年水平,但买家对价格承受能力进一步下降,住宅产品的价格也不得不向市场低头。

  楼市调控长效机制仍然要建立,但短期内难以启动。值得留意的是,去年开始三、四线城市楼市趋冷,最终将会影响到一、二线城市的温度。如果今年GDP水平同比下降,则楼价下降的可能会明显增大,如果GDP走势向好,则楼价也有足够稳中有升的底气。由于各种因素的影响,对今年楼市不宜太乐观,地方政府对楼市的多过干预则应该退出。

  今年房价上行动力不足

  就目前市场环境来看,限购政策短期内退出不具备条件,诸多前置条件尚未完善,包括个人住房信息联网、实体经济疲软等,过快放开限购对市场影响更多是负面的。三中全会中有六大方面涉及房地产行业,但这六大方面改革短期内很难从根本上影响房地产现有格局,市场作用更在长远。

  去年11月制造业PMI指数持续稳步向上回升至51.4,创近15个月新高,通胀形势处于可控范围,GDP平稳波动等各项经济数据显示,临近去年年末经济面环境逐步向好。2013年前11个月房地产开发投资额达77412亿元,同比增长19.5%,同比增速正走出2011年、2012连续两年的下跌趋势。在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减的背景下,行业信心逐步回升,房地产行业开发投资力度明显加大。我们认为,中长期行业供大于求将成为市场常态,按当前新开工及土地供销差规律来看,预计2014年市场销售量或将有近10%左右的增长。

  房价方面,我们认为,欧美经济弱势复苏,国内社会融资总量增速回落,通胀压力和高房价现象仍将延续,预计2014年上半年货币环境比2013年差,综合来看房价上行的动力不足。房企集中度也将更加提高。2013年国内进入“千亿军团”的房企预计将达六七家,较去年翻了一番多,同时Top10金额门槛有望破600亿元,较去年提高近四成。数据显示全国范围品牌房企集中度进一步提高,市场门槛同步提升。从典型企业的经营表现来看,2013年前11个月销售金额排名前十的企业有8家都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出,其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前的核心竞争力。
 
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Tags: 责任编辑:0763房产网
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