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量价齐升 跌宕起伏——2013年楼市十大高频词
2014-01-03 20:18:13 来源:南方日报 作者: 【 】 浏览:6064次 评论:0
    刚过去的2013年,对于房地产行业来说是不平凡的一年。尽管在2012年末就有不少专家预测行情会回暖,但现实比预测还要好。据相关数据显示,今年重点城市住宅成交量同比增长16%,总量为近四年同期最高。同时,重点城市新批上市面积总量同比增长15%,也创下近四年最高。即使在11月季节性低点,多数城市供应量仍在高位。从全国来看,今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年,规模已创历史新高。更为关键的是,今年的调控政策从行政开始转向市场,这将更有利于房地产市场朝更良性方向发展。
    刚性需求的强势爆发是成交量回升的关键因素。特别是在上半年,各地都出现了住宅市场的疯狂成交。据国家统计局数据显示,2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米,较去年同期增长35.60%;商品房销售额25864亿元,同比增长52.8%。而到下半年,楼市仍然维持了较高位的成交数据,而主打刚需的楼盘更是频频出现日光。
    成交量上涨,行情回暖,2013年一手住宅市场的价格经历了从快速上涨至逐步回稳的过程。以广州为例,据网易数据监控中心提供的数据显示,截至2013年12月20日,2013年广州十区二县一手住宅均价为13173元/平方米,较去年同期上涨6%。由于行政因素影响,就数据而言,今年广州房价的波动走势整体向下,波幅较小。
南方日报记者 蒋劲劲

地王
    1、行情好,企业信心足,地王也开始频频现身。国家统计局数据显示,仅2013年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万平方米,同比增长9.9%,而1~10月份则为下降3.6%;土地成交价款8669亿元,增长31.5%,增速比1~10月份提高19.8个百分点。
据CRIC监测数据显示,2013年前11个月,一线城市土地成交总面积同比全面上涨,其中,北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米,同比涨幅均在150%左右;二线城市土地总成交面积同比上涨30%;三、四线城市成交量也上涨超过两成。成交金额方面,一线城市为5897.19亿元,同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额最高,为1788.61亿元,同比上涨243%;北京以1588.15亿元的成交金额居第二,较2013年同期上涨幅度达236%,广州和深圳的成交金额同比2013年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%,三线城市则同比上涨26%。仅在12月前5天,十大标杆房企的购地总金额高达237亿元,已为2013年前11个月月均水平的93%。而广州、上海、深圳等一线大城市是地王最为频繁的地方,而土地价格也越抬越高。12月24日,上海市规土局推出一宗重磅宅地,起始价47.73亿元推上海闸北区一住宅用地,起始楼板价就已经达到了2.25万元/平方米。
◇点评:“众多的企业饿了,大家饿了,给一块骨头,也一定会打得火爆。”2013年7月份的时候,任志强这样解释“土豪”现象。现在一线城市土地市场高烧不退,与2013年土地供应量低于50%有直接关系。
南方日报记者 蒋劲劲

双合同
    2、所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开,与买家签两份合同。在2013年下半年,广州南沙、增城等地区就频频出现“双合同”现象,最后的结果就是出现了楼盘销售价格不断上升,但广州住宅网签均价则出现跳水式下滑的怪现象。
一边是火热的行情,一边是面对着房价调控的压力。2013年楼市最大的矛盾应该是快速上涨的房价与高价盘被控之间的矛盾。而上有政策下有对策。了解市场走向的人就会发现,在进入下半年后,广州的一手住宅网签成交均价就开始大幅度地下滑。特别是在8月份以后,价格下滑速度十分惊人,甚至出现过跌回十年前均价水平的情况。
    事实上,在火热成交支撑下,网签价格的下滑只是数字上的障眼法。而能够使得官方价格数据下滑,又使得开发商能以满意价格出售的手段就是“双合同”。
    据统计,采用这种“双合同”的楼盘起码可以降价10%-20%。而广州市国土房管局公布的楼价就是只是采用开发商申报的预售价格,而网签数据也只是毛坯价格,均价大幅下滑就非常正常。
◇点评:由于在房价调控压力下,广州在2013年使出了“限售”的绝招,很多定价高于政府预期的楼盘都拿不到预售证不能开盘销售。而采用“双合同”的手段就能将装修款独立出来,而房子在名义上以“毛坯”出售,网签价格就将会大幅拉低。
南方日报记者 蒋劲劲

商用公寓
    3、2013年住宅市场走势良好,但在商业方面则也是一帆风顺。在2013年,大量的商住两用公寓上市使得市场上涌起了一阵阵公寓潮。这些公寓产品在市场上兴起了一股投资潮,使得大量的投资型买家涌入市场。
在以往,这些公寓产品大部分都会出现在市中心区域,尽管面积小,但均价仍然较高。但在2013年则完全不一样,公寓项目可谓是遍地开花。增城、番禺、萝岗、花都等离中心城区较远的地方也推出了大量的公寓产品。而这些公寓项目由于凭借着市场整体火热的氛围以及公寓产品本身不限购不限贷的优势吸引了大量投资型买家进场抢购。
    即便是近郊的公寓项目同样是热销。在2013年7月份,广州增城的东凌广场推售精装服务式公寓,当天就吸引了近两千名客户前来抢购,现场异常火爆,所推售产品当天全部“售罄”。同样的增城的敏捷锦绣广场LOFT公寓也在2013年8月份发售,当天就有上千名买    家到场选房,开盘不到40分钟就售出352套单位,当日成效近八成。
◇点评:在2013年广州涌现的公寓产品有两个特点。一个是价格越来越高,另一个就是大部分以LOFT设计推出市场。番禺是2013年公寓产品集中的区域,敏捷、奥园等品牌房企都在番禺推出大量的公寓楼盘,而价格也开始了大幅上涨。
南方日报记者 蒋劲劲

小产权房
    4、“383方案”改革方案面世后,北京、深圳等地甚至出现了抢买小产权房的现象。而广州同样也是小产权物业较多的城市。不仅投资者开始将目光聚焦在小产权物业上,甚至也有小产权性质的物业进行公开发售。
    就在去年的十八届三中全会前,国务院发展研究中心公开其为十八届三中全会提交的改革方案总报告。在此份被称为“383方案”改革方案中对各方面的改革都提出了相关意见。其中对于“小产权房”问题的改革方案则引起了广泛的关注。在方案中提及对“已形成的小产权房按不同情况被缴一定数量土地出让金”的意见提法更是引来了诸多猜测,甚至被认为“小产权产”有望被松绑。“383方案”的公布在全国各地都引起了一股不小的风潮。
    如今这股小产权房热已经开始在全国各大一线城市蔓延。在白云、萝岗甚至是市中心的天河都有大量的小产权房在放卖。而这些物业集中的区域往往都是城乡结合部。在广州甚至也出现了一些打着“小产权”旗号的楼盘。萝岗的一个项目现时就在公开发售,而在其宣传的资料当中,就明确地写着该项目是属于“小产权”。
◇点评:2013年以来,对于小产权房问题的争论比往年来得激烈得多。早在“383方案”出台之前,就曾经有专家提出小产权问题是目前房地产市场健康发展的一个重要瓶颈。而此次在十八届三中全会前,国务院发展研究中心将“小产权房”作为重点列入到改革方案内容当中成为了小产权房热的导火索。
南方日报记者 蒋劲劲

刚性需求
    5、刚性需求无疑仍然是现时市场的消费主力。在前两年楼市调控的高压下,开发商在2013年主推的产品集中在中小户型上。而就在刚需的支撑下,2013年的住宅市场才能如此兴旺。
    在广州2013年就出现过多次刚需抢房的事件。最为明显的就是在6月29日,广州萝岗科城城板块的三大刚需楼盘同日推货的盛大场面。当时参与其中的就包括有万科东荟城、中海誉城以及越秀岭南山畔。而就在这一天创下了萝岗房地产销售史上最辉煌的一页。三大楼盘几乎都以当日清盘的姿态结束战斗。其中万科东荟城在开盘2小时内就将所推的400套洋房销售一空。而越秀岭南山畔所推的200多套住宅也在3个小时内被抢个精光,销售额达到13亿元。相比而言稍为逊色的中海誉城当天的销售比例也达到推货的8成。
    市场需求的旺盛也导致了打着刚需旗号的楼盘在价格上水涨船高。同样是以萝岗为例,记者从阳光家缘网签数据统计查询得到的数据显示,包括万科东荟城、中海誉城在内的科学城板块内几个热销的刚需项目在2013年上半年价格涨速极快。
◇点评:刚性需求已经成为一手住宅市场的主要购买力,从而取代了以往投资型买家的地位。而随着市场多样化的发展,投资者将会有更多商业地产产品选择,而一手住宅市场仍然将是以刚性需求买家为主。这是近几年楼市调控的一大成果之一。
南方日报记者 蒋劲劲

房产税
    6、房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
    在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点,房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围。2003年国家开始在六个省市试点空转物业税;2006年增加到十个省市;2010年不再提及物业税,转而提出房产税;2011年1月上海和重庆率先试点实征;2013年2月出台的国五条中明确提出:扩大个人住房房产税改革试点范围。就在2013年8月份,房产税试点扩容或在年内推出的消息传来,而且传闻中的扩容点名城市纷纷递交方案,然而,这一波热潮并未带来立竿见影的实质性动作。2013年11月12日通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称,加快房地产税立法并适时推进改革。
    值得注意的是,这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此,“十二五”规划中也明确,“要研究推进房地产税改革”。房地产税与房产税不同。房地产税是一个体系,是指与房地产直接相关的一系列税种,包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等,而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种,属财产税。这传递出一个信号:包括房产税在内的房地产税制已被作为一项综合改革整体统筹加以考虑。
◇点评:房产税如果能成为地方财政支柱性的收入来源,将有利于在一定程度上缓解土地财政带来的种种弊端。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统,是房产税全面开征的两大必要技术前提。如果不动产登记系统能够建立,房产税的推进将会明显加速。权威人士表示,在十八届三中全会结束后,正是房产税扩围最好时机。
南方日报记者 许蕾

保障房
    7、保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
    按2007年《经济适用住房管理办法》的规定,经适房的面积控制在80平方米左右,但各地大量出现100-120平方米的超标准房。而割裂的保障房机制,直接导致“夹心层”无法享受住房保障,结果就是“应保未保”。各地均不鲜见,经适房销售多年仍是毛坯,处于无人居住状态,而房价虽低于周边商品房,却比当初购价翻了几番。业内认为,以经适房为代表的实物产权保障,其收益远远高于公共租赁房、货币补贴,产权式保障方式容易使保障福利泄漏于保障体制之外,扭曲了住房保障公平分配。
    2013年4月底,广州市宣布不再批准新建经济适用房,而在10月份广州2013年首批1418套经济适用房结束购房意向登记,共有10141户家庭登记了购房意向。结果这些“末代”经适房遭抢购,平均超7户家庭争购1套房。
    2013年11月,有消息显示,住房和城乡建设部已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口,对于“低保”人群提供大比例租金补贴,完成对应人群的住房保障,逐步削减销售型经济适用房供应量,并最终停止供应经济适用住房。这个思路虽然尚在考虑和研究之中。
    经适房之后,中国的保障房将是何种面目?专家分析,三层保障体系显现,最低收入阶层获得政府高补贴的公租房,较低收入阶层获得较少补贴入住公租房,踮起脚尖可以购买的收入夹心层,可以获得有限产权房。
◇点评:对于经适房可能退出历史舞台,不少人拍手称快。知名财经评论家叶檀表示,取消经适房是个大好事,她认为,如此一来,可以提高保障效率、减少寻租空间,“可以预料,开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现”。实施保障房并轨,将经适房逐出保障房的供给,将会使得政府的投入更有效率,也会减少公权借机寻租的机会。
南方日报记者 许蕾

限签
    8、开发商以超过网上申报价格销售楼盘,暂停网签。
    2013年4月22日,广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》。该《通知》强调,商品住宅预(销)售前,房地产开发企业应办理预售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的,或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的,暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。
    业内并不看好“双限”浓重的行政手段意味。合富辉煌首席分析师黎文江指出,由于第一季度广州房价涨幅很厉害,所以政府采取限价、限售的措施,但它们只是非常规、非理性的暂时现象。限签出台的背景,决定了这个政策最关键的目的是用来完成地方政府的房价控制目标,而并非是打压市场。也就是说,并非不能让那些被限制的高价楼盘卖房,而只是不能让这些项目集中在一个时间段交易从而一下子推高房价。
◇点评:对于价格过高的楼盘从源头就扼住,以限制网签的方式使得这些高价楼盘无法交易,从而使得网签成交均价看上去平稳不少。但这种“限签”所带来的并不仅仅是均价控制的好处,同时也带来了很多“后遗症”。其中最明显的一个就是这些暂时被限制的成交将来有可能集中爆发,造成市场混乱。按照普遍观点,2013年广州限签限价政策并不会取消,而如何解决这些政策遗留问题则是关键。
南方日报记者 许蕾

穗六条
    9、继深圳、北京、上海加码调控政策之后,广州11月18日出台了“穗六条”,即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办〔2013〕44号),内文共六条意见。其主要内容包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面,标志着一线城市调控政策的全面收紧。
    新政对限购以及房贷政策较之前均有所“升级”。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例,从原来的首付六成提高到首付七成,还进一步提高外地人购房门槛,非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。
    “穗六条”对二手市场影响颇为明显。自出台次日起,二手房网签量出现逐步回落的迹象。而在非广州户籍买家占据六成市场份额的二手市场,部分意向入市的非本地人受限于政策而需将购房计划往后推一两年才有资格购房,导致市场上有资格购房的有效需求量较新政前有所减少,市场观望气氛开始积聚。
◇点评:二套房首付比例提高、收紧限购政策等多数政策属于短期行为,不具备长期执行效力,从这个角度来说,此项政策在三中全会前后发布,从作用的角度来讲,为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,短期内的政治意义大于实际的市场意义。因此,行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,只能是短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
南方日报记者 许蕾

不动产统一登记
    10、不动产在法律定义上指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。那么从字面上理解,不动产统一登记制度就是对所有不动产范围内的物进行统一登记确权,实现一个人名下的多种不动产都能统一得到查询、管理和监督。
    11月20日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议再次指出,要整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。酝酿多年迟迟未动的不动产统一登记制度有望“破冰”。11月26日,国土资源部副部长胡存智表示,将尽快启动《不动产统一登记条例》的起草。
    建立不动产统一登记制度仍需要解决多个问题。首先,建立真实可信的居民身份证信息系统,如果居民身份证信息不真实,那么依靠不动产统一登记制度反腐就失去了基础;其次,还需实现不动产统一登记信息全国联网查询,杜绝异地炒房、贪腐官员异地置业转移财产等问题;此外,还要解决小产权房的历史遗留问题。
◇点评:要想不动产统一登记制度真正发挥作用,除了数据库本身实时登记及时更新外,登记系统还需要和民政、公安、税务及银行等部门信息联网,并突破“信息孤岛”现象,实现各部门、地方数据的横向整合和共享。
南方日报记者 许蕾

◆行业大事件
万科公布B转H方案
    截至2012年12月26日停牌前,万科已发行B股总数为1,314,955,468股,占总股本的比例为11.96%,B股市值达164亿港币,为沪深两市中B股市值第二大的上市公司。为保护股东权益,此次B转H过程中,万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。具体价格将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%,即每股13.13港元。

万科进军美国
    据了解,万科集团与美国铁狮门房地产公司双方成立合资公司是为了共同开发美国旧金山富升街201地块(201Folsom·Street)的高层豪华住宅公寓项目。该项目是全球最大的房地产开发商万科集团首次在北美市场的投资,由铁狮门负责管理。据了解,万科和铁狮门在该项目中分别持有70%和30%的股权,铁狮门将负责项目的开发和管理。但双方均未透露该项目的盈利预期。该合资项目为两栋相连的高层住宅楼,一栋37层,另一栋42层。两栋住宅楼共包含655套单位。
绿地进军澳洲
    3月14日,绿地集团宣布与加拿大基金巨头Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域Bathurst街与Pitt街交汇处的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致并签署正式合同,将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼逾240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。绿地已成为中国首家在海外多国大规模投资发展的房地产企业。张玉良表示,今年绿地海外业务销售收入有望超过20亿元,并将致力在区域布局、运行质量上取得新的进展。

中海地产发债获131亿美元认购
    中海也是首家发行30年期美元债券的中国房企。获得国内房企中融资期限最长的美债使中海如虎添翼,中海也随即将原来全年1000亿港元销售目标,提升至1200亿港元,拿地速度也明显加快。其债券票息亦为行业新低,其中,5年期债票息为3.375%,按票面值的99.613%发行,实际收益率为3.46%;10年期债票息为5.375%,按票面值的99.595%发行,实际收益率为5.428%;30年期债票息为6.375%,按票面值的99.510%发行,实际收益率为6.412%。3档债券的最后定价与美国国债的息差,均低于初步指导息率。

保利宣布销售破千亿
    保利地产在今年提出了3+2的布局战略,构建以北、上、广为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群,以及以成都、重庆为中心的成渝,武汉为中心的中部城市群,实现一二线城市的均衡发展。从前十月销售业绩来看,珠三角销售额已接近300亿元,成为广东区域龙头。环渤海区域销售近200亿元、长三角销售近150亿元,而成渝和中部区域销售也已分别突破150亿元。而保利地产今年来在土地市场上的动作也在印证着这一布局战略。

恒大进军饮用水业
    恒大在坚持薄利多销的住宅开发战略之外,近年来在体育、文化等多元化领域实现迅猛发展。广东恒大排球俱乐部与广州恒大足球俱乐部先后夺取中超联赛冠军、亚冠冠军,受到国际体育界赞誉;恒大文化产业迅猛发展,实现全产业链布局;最新宣布进军饮用水行业,利用恒大集团在地产行业进驻全国140多个城市260多个项目近300万业主的庞大营销平台及潜在消费群体优势,通过官网、广告、微博、微信、短信、各售楼部设现场展示点、桁架等措施进行产品宣传,使恒大矿泉水品牌深入民心,并迅速打开市场。
南方日报记者 李广军 蒋劲劲 
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