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新政效应初现 后市量价趋稳
2013-05-15 11:02:00 来源:中原集团研究中心 作者:中原集团研究中心 【 】 浏览:7580次 评论:0

    经历了 3 月的市场井喷后,4 月全国主要城市新房成交量高位回落,环比下降约 18.5%,但依然保持在相对活跃的位置。在经历了连续 6 个月的供不应求后,本月新房市场供求重新恢复平衡,供求比为 1.07,新政效应初步显现。从 A 股上市公司一季度财报的数据显示,一二线房地产企业短期资金链相对宽裕,其中一线企业尤为充裕,同时房企海外融资依然积极,企业仍有扩张动力。然而受供应不足影响,近期土地成交量连续保持低位,由于房企拿地意愿依然强烈,流标率大幅降低。预计未来房企拿地意愿仍将积极,新房市场供应回归平衡后,未来房价可望总体保持平稳。

新房市场:供求关系逆转 市场成交维稳
市场总体平稳 一线城市领跌
    细则落地一个月,各地执行力度不一使新房市场出现了一些分化。4 月,中原监测的 30 个主要城市新房成交共计 1869 万平方米,环比 3 月下跌 18.5%,较 1 月微降 2.4%,总体表现平稳。相对于 3月的成交高位,4 月各线城市成交出现了不同程度的下滑,其中一线城市尤为明显。经历了成交活跃的 1 季度后,2 季度楼市的开端出现了期盼中的调控平稳。

    虽然 30 城市总体呈现维稳的态势,但是城市内部分化还是比较显著。一线城市环比 3 月下降幅度最大,达到了 41%,北京的降幅更是逼近 5 成。 作为政策执行最严厉的北京,又增加了对二套房贷款首付提高至七成的要求,对购房者的成交意愿及支付能力带来较大影响;同时,住建委严格监控房价,对于价格偏高楼盘不予核发预售许可证,也影响了房企入市的积极性,供应受限,从而影响了本月的成交。而广州、深圳在供应量与 1 月不相上下的情况下,本轮成交同样出现了萎缩。这主要是由于开盘多集中于 4 月末,成交存在时间差所致。据悉,4 月新开盘项目销售均取得了不错成绩,开盘首日销售率与 1-3 月相当。二、三线城市成交量较 3 月降幅不大,分别下降 13%和 2%。

供给稳步提升 供求关系逆转
    中原监测的 12 个重点城市在经历了连续 6 个月总体供不应求的局面后,终于在本月迎来了一次小幅逆转。4 月,新建住宅供应量较上月有了较大幅度攀升,增长 23%,是今年月度供应的最高点,也超越了去年的月均供应量。供不应求局面得到好转,供求比达到 1.07。但一线城市中北京、上海仍不见起色,北京房屋可售面积持续下滑。总体来看,12 个城市近 6 个月的平均供求比为 0.79,整体供求关系渐趋平衡。


高价入市放缓 均价小步上涨
    4 月,中原监测的 8 个重点城市新建住宅均价以小步上涨为主,需求仍比较旺盛,上涨城市主要包括北京、上海、深圳、天津、重庆及杭州,涨幅多集中于 5%以内,较为平稳。杭州上涨幅度较大,主要是由于本月主推小户型及刚需户型,是购房者争夺的热点。重庆主城区的均价则是创下近两年来的新高。总体而言,价格监管对部分高价项目的入市节奏会有所影响,但中低端市场的大量需求仍推高了整个市场的均价。


标杆房企:短期资金充裕 供应全线增加
短期资金充裕 偿债压力不大
    据中原监测,今年一季度,部分上市房企短期资金链基本都处于安全区间,房企资金充裕,偿债压力不大,一线房企的短期资金覆盖率1环比下降,这主要是因为整体融资环境改善,一线房企纷纷赴港融资,利率低且年限长,公司债务结构得到优化。


海外债券持续活跃 人民币债券受青睐
    本月,内地房企赴港融资重现活跃。据中原监测,4 月知名房企赴港融资共有 8 笔,融资规模超过40 亿美元,与 3 月基本持平。在融资成本方面,年利率则在 6%(五矿建设)到 12.25%(旭辉)之间不等。融资类型中,在港发行人民币债券的案例有所增加。


供应全面回升 抢占市场份额
    4 月标杆房企新增供应 456 万平方米,环比三月上涨 22.7%,其中一二三四线城市的新增供应全线上涨。其中,标杆房企在二线发展中城市的新增供应量最大,占总供应量的 58%,其次为二线发达城市占比 21%。
    值得注意的是,一线城市方面,北京广州上海环比供应下降二成到三成,只是由于深圳本月供应大增,才拉高了一线城市的整体水平。由于京、穗两地均严格限制新房价格水平,影响了部分楼盘预售证的发放,造成市场供应下滑。而深圳则是因为今年前三月标杆房企新增供应很少,4 月万科、招商大量新盘上市,推高了标杆房企在一线城市的总供应。


土地市场:供求相对稳定 杭州市场活跃
供求持续下降 同比依然上升
    4 月份,政府仍谨慎供地,供应延续前期下降趋势,中原监测 13 个城市,除天津居住用地供应环比大增 206%、杭州持平外,其余城市均维持 3 成以上的下降。4 月居住用地供应面积环比下降约 38%,较 2012 年平均水平下降约 55%。但 2013 年前 4 个月总供应量仍好于去年同期,供应面积同比大幅上升约 70%。
    受前期供应下降影响,4 月居住用地成交面积环比继续下降,中原监测 12 个城市(不含重庆2)居住用地成交面积环比大幅下降约 27%,较 2012 年平均水平下降约 29%。但由于去年上半年土地市场处于低谷,因此今年前 4 个月,居住用地成交量明显仍好于去年同期,中原监测 12 个城市(不含重庆)前 4 个月成交面积同比上升约 69%,仅广州、武汉同比下降约 70%、20%。


市场需求积极 供应量成瓶颈
    4 月份,虽然居住用地市场整体平淡,但 12 个城市(不含重庆)居住用地流标率降至约 2%(4 月到期 42 宗,仅上海流标 1 宗),处于历史最低位。同时,多地出现土地高溢价率成交的情况,其中北京通州 1 宗土地溢价率高达 112%;上海 5 宗居住用地到期,均溢价成交,其中 4 宗溢价率超 50%;而杭州 4 宗到期的居住用地溢价成交,其中 2 宗溢价率达杭州溢价率最高限制 49%。
    由高溢价率、低流标率可见,目前开发商购地意愿仍然活跃;加上融资环境的改善及新房销售市场的良好,开发商资金充足,因此市场整体呈平淡的态势主要由土地供应限制造成。
    同时,据中原监测,13 个城市 5 月居住用地到期面积环比持续下降,降幅约 8%。前期供应的持续下滑,使得居住用地市场成交下降的趋势在短期内难以逆转。预计居住用地成交方面“红五月”难现。


杭州市场活跃 开发商购地积极
    4 月份,杭州(主城 6 区)土地市场供求维持相对高位。据中原监测,4 月供应居住用地约 17 公顷,与上月基本持平,环比微升约 2%,较 2012 年平均水平大幅上升约 85%。2013 年,杭州一改传统
供地节奏,前 4 个月供应居住用地面积约 93 公顷,为 2008 年以来同期最高位,较 2010 年同期(供应次高位)上升约 40%。
    杭州市场大型开发商云集,土地市场竞争激烈,加之去年以来新房市场销售活跃,开发商看好后市,土地成交表现不凡,高溢价地段频现(2013 年前 4 个月成交 18 宗地块,15 宗溢价成交,其中 10宗溢价率超 30%)。4 月份,杭州成交居住用地面积约 17 公顷,环比下降约 58%,但较 2012 年平均水平上升约 95%,处于历史同期高位。2013 年前 4 个月成交居住用地约 79 公顷,为 2008 年以来同期最高,较 2010 年同期(成交次高位)大幅上升约 161%。


后市预测:供求恢复平衡 年内量价趋稳
    如果对比今年几次调控后市场成交量的变化,无疑本次调控对市场的影响最不显著。2010 年 5 月及 2011 年 2 月,新房市场成交量均在政策出台后出现了 35%以上的明显下跌。而本轮“新国五条”出台后,新建住宅成交量环比仅下滑 18%。一般来说,新建住宅的成交量和成交价格之间存在明显的正相关,如果成交量并未出现明显下降,那么价格也很难出现下跌。
    当然市场并非雷打不动,我们看到在经历了 6 个月的供不应求后,4 月供求重新恢复平衡,反映出供应在明显增加的同时,成交并未相应放大。因此,如果未来这种局面持续,而供应又持续放量的话,那么市场可能会出现一定的调整。但整体来看,我们认为年内这种供求平衡的现象将持续一段时间,成交价格也将整体平稳。

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Tags: 责任编辑:文智
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