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6月二手住宅市场 淡季不淡 二手楼市持续活跃
2012-07-12 10:00:00 来源: 作者: 【 】 浏览:4203次 评论:0
淡季不淡二手楼市持续活跃

   受各地政策频现微调和市场回暖的双重影响,部分需求开始恐慌入市。本月,六城市二手房成交量继续攀升,再次刷新2011年调控以来的单月最高成交记录。与此同时,二手住宅价格指数亦持续小幅攀升。预计下半年二手房成交仍将保持活跃,价格依然会保持平稳。
                                
信贷持续放松成交继续回升

由于信贷放松,各地楼市成交量呈现持续回升之势,而近日降息则进一步加剧了市场回暖的预期。受此影响,部分需求开始恐慌性入市,使得原本处于6月份的淡季楼市表现尤为活跃,成交量在5 月份基础之上继续上升,价格也有小幅上扬。根据中原统计,6 月六城市二手住宅成交面积合计约474 万平米,环比增长18.1% 。分城市来看,成都环比增幅最高,约4 成;其他五城市环比增幅在2 成以内。

在今年楼市回暖中,六城市二手住宅成交量价均有所回升,但回升的力度各有不同。根据中原统计,2012 年6 月,六城市二手住宅成交面积均较2011 年的月均水平有所回升,但和2010 年月均成交水平相比有升有跌,其中上海、广州和成都的二手住宅成交面积分别较2010年的月均水平增长21% 、6%和110% ;而天津、北京和深圳则较2010 年的月均水平分别回落7%、38%和26%。北京和深圳成交量回升的幅度相对最小,这主要和北京是调控政策最为严格的城市,深圳房地产市场容量较小且投资比例较高有关;成都成交量回升的幅度相对最大,这主要是由于7 月1 日二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税收,因此,末班车效应使得3 月以来二手住宅成交量持续大幅攀升。

价格继续上涨租金小幅上扬

由于楼市的预期有所变化,部分业主开始上调房源报价或降低优惠幅度,使得成交价格水涨船高。中原领先指数显示,6 月六城市二手住宅价格指数继续全上涨。其中,北京、上海、广州和深圳的环比涨幅均在1.0%以上;天津和成都环比涨幅略低,不超过0.5% 。

与此同时,随着价格指数自3 月以来止跌回升,助推租金指数小幅上涨。6月,六城市二手住宅租金指数继续上扬,但环比涨幅均未超过1.0%。如果市场环境未发生显著改变,租金上扬走势还将延续。

郊区新房分流二手占比回落

不同于新房市场上开发商迫于资金压力选择降价促销,二手房业主的资金压力较小,而且限购又导致业主惜售心态加剧,因此二手房降价幅度小于新房市场。由于新房市场价格相对更为优惠,而且交易税费种类相对较少,致使二手房需求遭遇分流。根据中原统计数据显示,今年上半年,北京、广州和深圳二手住宅成交面积占比分别较2011年回落6.3、14.5、13.6 个百分点;上海和天津二手住宅成交占比尽管比2011 年略有增加,但是和2009  年峰值相比仍有所回落;成都二手住宅成交占比创历史新高,这主要和今年7 月1 日二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税收有关。

                                                                                                                            
分区域来看,郊区二手住宅成交占比回落的幅度明显高于中心区和次中心区。如深圳今年上半年全市二手住宅占比较2011 年回落了13.6 个百分点。其中,中心区回落了4.4 个百分点,次中心区回落了11.3 个百分点,而郊区则回落了16.9个百分点。这主要是由于郊区、次中心区降价优惠幅度较大的新房项目较多,因此对于周边二手房需求分流较多;而中心区降价优惠幅度较大的新房项目较少,对于周边二手房需求的分流也较少。

政策持续维稳后市稳中有升

在整体经济下行压力渐增的情况下,预计下半年政策将以稳定为主,对于自住需求的政策微调或将更为常见。在此背景下,预计下半年二手房成交仍将保持活跃,但由于限购政策的存在,成交量的回升幅度将有所限制,而在成交结构上则仍以自住需求主导的中低价房源为主体。全年来看,六城市二手住宅成交面积有望超越2011 年,但是较2010 年仍有一定的差距。

今年上半年二手住宅成交量已企稳回升,加之各地新开楼盘中降价楼盘逐渐减少,部分之前降价的楼盘甚至出现价格回调,二手房业主降价的压力减小。另据中原报价指数和经理指数显示,6 月,六城市二手住宅报价指数呈波动上扬的态势,显示出业主心态持续强化;而上海、广州和深圳三地中原经理指数已攀升至70%附近,显示出经理人对后市成交价格看涨的信心持续增加。由此预计下半年二手住宅价格指数仍将持续小幅上涨。

 
淡季不淡二手楼市持续活跃

   受各地政策频现微调和市场回暖的双重影响,部分需求开始恐慌入市。本月,六城市二手房成交量继续攀升,再次刷新2011年调控以来的单月最高成交记录。与此同时,二手住宅价格指数亦持续小幅攀升。预计下半年二手房成交仍将保持活跃,价格依然会保持平稳。
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信贷持续放松成交继续回升

由于信贷放松,各地楼市成交量呈现持续回升之势,而近日降息则进一步加剧了市场回暖的预期。受此影响,部分需求开始恐慌性入市,使得原本处于6月份的淡季楼市表现尤为活跃,成交量在5 月份基础之上继续上升,价格也有小幅上扬。根据中原统计,6 月六城市二手住宅成交面积合计约474 万平米,环比增长18.1% 。分城市来看,成都环比增幅最高,约4 成;其他五城市环比增幅在2 成以内。

在今年楼市回暖中,六城市二手住宅成交量价均有所回升,但回升的力度各有不同。根据中原统计,2012 年6 月,六城市二手住宅成交面积均较2011 年的月均水平有所回升,但和2010 年月均成交水平相比有升有跌,其中上海、广州和成都的二手住宅成交面积分别较2010年的月均水平增长21% 、6%和110% ;而天津、北京和深圳则较2010 年的月均水平分别回落7%、38%和26%。北京和深圳成交量回升的幅度相对最小,这主要和北京是调控政策最为严格的城市,深圳房地产市场容量较小且投资比例较高有关;成都成交量回升的幅度相对最大,这主要是由于7 月1 日二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税收,因此,末班车效应使得3 月以来二手住宅成交量持续大幅攀升。

价格继续上涨租金小幅上扬

由于楼市的预期有所变化,部分业主开始上调房源报价或降低优惠幅度,使得成交价格水涨船高。中原领先指数显示,6 月六城市二手住宅价格指数继续全上涨。其中,北京、上海、广州和深圳的环比涨幅均在1.0%以上;天津和成都环比涨幅略低,不超过0.5% 。

与此同时,随着价格指数自3 月以来止跌回升,助推租金指数小幅上涨。6月,六城市二手住宅租金指数继续上扬,但环比涨幅均未超过1.0%。如果市场环境未发生显著改变,租金上扬走势还将延续。

郊区新房分流二手占比回落

不同于新房市场上开发商迫于资金压力选择降价促销,二手房业主的资金压力较小,而且限购又导致业主惜售心态加剧,因此二手房降价幅度小于新房市场。由于新房市场价格相对更为优惠,而且交易税费种类相对较少,致使二手房需求遭遇分流。根据中原统计数据显示,今年上半年,北京、广州和深圳二手住宅成交面积占比分别较2011年回落6.3、14.5、13.6 个百分点;上海和天津二手住宅成交占比尽管比2011 年略有增加,但是和2009  年峰值相比仍有所回落;成都二手住宅成交占比创历史新高,这主要和今年7 月1 日二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税收有关。

                                                                                                                            
分区域来看,郊区二手住宅成交占比回落的幅度明显高于中心区和次中心区。如深圳今年上半年全市二手住宅占比较2011 年回落了13.6 个百分点。其中,中心区回落了4.4 个百分点,次中心区回落了11.3 个百分点,而郊区则回落了16.9个百分点。这主要是由于郊区、次中心区降价优惠幅度较大的新房项目较多,因此对于周边二手房需求分流较多;而中心区降价优惠幅度较大的新房项目较少,对于周边二手房需求的分流也较少。

政策持续维稳后市稳中有升

在整体经济下行压力渐增的情况下,预计下半年政策将以稳定为主,对于自住需求的政策微调或将更为常见。在此背景下,预计下半年二手房成交仍将保持活跃,但由于限购政策的存在,成交量的回升幅度将有所限制,而在成交结构上则仍以自住需求主导的中低价房源为主体。全年来看,六城市二手住宅成交面积有望超越2011 年,但是较2010 年仍有一定的差距。

今年上半年二手住宅成交量已企稳回升,加之各地新开楼盘中降价楼盘逐渐减少,部分之前降价的楼盘甚至出现价格回调,二手房业主降价的压力减小。另据中原报价指数和经理指数显示,6 月,六城市二手住宅报价指数呈波动上扬的态势,显示出业主心态持续强化;而上海、广州和深圳三地中原经理指数已攀升至70%附近,显示出经理人对后市成交价格看涨的信心持续增加。由此预计下半年二手住宅价格指数仍将持续小幅上涨。

  
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Tags: 责任编辑:清远房产网
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